02 – 02 – 2009

HUKUM PENGUASAAN DAN PENATAAN TANAH

Penguasaan oleh Sucipto dibagi atas 2 yaitu;

Penguasaan secara fisik

Objek secara nyata dikuasai (tapi secara yurisdiksi tidak).

Penguasaan secara sukarela

Hak pemilikan perorangan dalam hokum adat terbentuk karena awal dari pembukaan tanah yang kemudian dimanfaatkan sehingga terikat dan lahirlah pemilikan tanah.

Perbedaan hak pemilikan dalam konsep hokum adat dan hokum barat adalah kalau adat lebih bersifat kebersamaan (penguasaan secara komunal) sedangkan hokum barat bersifat perorangan (individu)

Dalam konsep hokum barat seorang tidak boleh dikatakan pemilik tanah apabila tidak ada bukti. Sedangkan hokum adat, apabila seorang telah menguasai tanah tsb maka sudah bias disebut pemilik tanah.

Asas Verklaring (ketika kita tidak dapat membuktikan bahwa tanah itu milik kita maka negaralah yang menjadi pemiliknya)

Hirarki penguasaan tanah

Hak bangsa (rakyatlah adalah pemilik seluruh bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam)

Hak menguasai Negara

Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam. Ex: keluarnya hokum agrarian.

Mengatur hubungan manusia/ orang dengan obkjek agraria

Mengatur antara orang dan orang lain dimana objek agrarianya adalah bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam.

Mengapa Negara dapat memberi hak milik kepada orang?

Karena berhubung dengan tugas Negara yang ke- 2.

Hak ulayat

Hak ulayat tetap dianggap masih ada sepanjang kenyataannya masyarakat masih ada dan tidak bertentangan dengan hokum nasional"

Sejarah penguasaan tanah di INA

Hak ulayat

Masih ada masyarakat adat secara berkelompok yang terikat dengan;

Territorial

Geologis

Gabungan territorial dengan geologis

Ex: suku kajang, suku badui

Hak ulayat masih ada jika terdapat wilayah, masyarakat adat (jika masih mempunyai kepercayaan, benda- benda pusaka) aturan dan kepala adat.

Raja- raja/ feudal

Colonial

Transisi (1945-1960)

UUPA

Hak- hak atas tanah

Bersifat primer : langsung diatas tanah Negara

Bersifat sekunder : langsung di atas tanah orang lain

Tanah : permukaan bumi, serta apa saja yang terkandung dibawahnya + air.

Hak atas tanah adalah hak yang melekat pada tanah.

Tanah kosong adalah tanah Negara dan diatasnya dapat masuk hak milik, primer

Tanah yang diatasnya ialah hak milik si A maka hanya dapat ditutupi oleh HGU, HGB, Hak Sewa, Hak Pakai Dll, sekunder

Ex: SPM karebosi, hak guna bangunan yang dibawahnya adalah hak pengelolaan PemDa.

09 – 02 – 2009

Ruang angkasa meliputi daratan + air.

Ruang udara : 10 km diatas dari permukaan tanah

Hak- hak atas tanah:

Hak milik

Hak yang turun- temurun, terkuat ( dibandingkan dengan hak lain maka hak milik tidak punya batas waktu), terpenuh(bias menjadi induk diantara hak lain)

Seseorang mempunyai hubungan langsung dengan tanah miliknya

Ada 2 teori hak- hak atas tanah (hak milik)

Teori individual: manusia bias punya hubungan langsung dengan tanahnya

Teori kolektifitas: menganut ahwa segala sesuatu berasal dari hutan dan digunakan sebesar- besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Negara bertindak sebagai perwakilan dari seluruh rakyat untuk bias mengurusi hak bersama tsb yaitu tanah.

Hak milik = Hak Egendom

Hak atas tanah bersifat social artinya hak perorangan itu kuat tapi jika ada untuk kepentingan umum maka itu yang lebih diutamakan.

Hak atas tanah yang berfungsi social bahwa pada awalnya fungsi social tsb untuk kepentingan umum.

HGU (hak erfah)

Adalah hak untuk melakukan kegiatan usaha dui atas tanah

HGB (hak postal)

Hak atas tanah untuk mendirikan bangunan

Hak pakai

Hak untuk menggunakan atau memakai.

Dapat menjadi hak tanggungan karena didaftarkan dan dapat berdiri diatas tanah Negara.

Hak sewa

Hak membuka tanah

Hak memungut hasil hutan

Hak- hak sementara

Agraries wet, memberikan HGB selama 75 tahun (belanda)

Ketiga hak tsb diatas dapat dialihkan (nanti ada perbuatan hokum) dan beralih (secara otomatis)

Hak milik, HGB, HGU, ketiga hak tsb bias menjadi objek hak tanggungan, objek tanah yang sebelumnya diatur dalam KUHperdata yaitu hipotik (hokum barat), dan kreditverband (hokum adat)

3 jalan untuk mendapatkan hak milik;

Melalui hokum adat

Harus izin membuka tanah

Ada hubungan intensitas antara tanah dan penguasanya

pengakuan

Penetapan pemerintah

Melalui UU

Hak ulayat pasti kita bicara ttg adat tapi hokum adat tapi tanah adat belum tentu merupakan hak ulayat.

Tanah adat tidak akan perna menjadi hak milik perorangan. Maksudnya jika ada tanah adat yang diberikan oleh seseorang untuk digarap maka tidak akan selamanya tapi akan diberikan lagi pada orang lain.

Tanah adat tidak dapat dijual tapi hanya bias digadaikan (biasanya terhadap wanita yang belum laku) diberi tanah untuk kawin.

Jenis perkawinan matrilinear

Kawin bertandang

Kawin menetap

Kawin bebas

Hak ulayat dan tanah adat tidak didaftarkan tapi datanya ada.

Kalo dia dibangun, dimiliki dan dioprasikan oleh pemerintah maka itu adalah hak pakai (ex; basement)

Kalo dibangun oleh investor tapi nantinya jadi milik pemerintah maka itu HGB di atas hak pengelolaan tanah.

Hak milik hanya bias dimiliki oleh orang perorangan kecuali orang asing tapi ada badan hokum yang memilki hak milik yaitu badan hokum mengenai keagamaan dan social. Ex: bank pemerintah

Hak pengelolaan adalah hak yang dimiliki oleh pemerintah untuk melakukan kegiatan pengelolaan tanah yang diatasnya terdapat hak milik, hak pakai dan HGB


23 – 02 – 2009

PEMBEBASAN TANAH/ PENCABUTAN HAK ATAS TANAH Adalah membebaskan tanah dan yang ada diatasnya dengan pemberian ganti rugi.

Pengadaan tanah : kegiatan dimana membutuhkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi, tujuannya untuk pembangunan.

Kalo kegiatan pembangunan diatasnya ada alas hak maka harus dilakukan dulu pembebasan tanah agar statusnya berubah menjadi tanah Negara.

Kalo pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilakukan dengan proses perolehan tanah melalui pengadaan tanah/ pembebasan tanah dengan ganti rugi.

Kalo pengadaan tanah untuk kepentingan swasta maka perolehan tanahnya dengan jual beli

Kepentingan umum adalah kepentingan masyarakat yang keseluruhannya memiliki cirri- cirri antara lain menyangkut perlindungan kepentingan individu sebagai warga Negara dan menyangkut pengadaan serta pemeliharaan sarana public dan pelayanan public.

Kepentingan umum menurut Kepres 55/ 1993 adalah sebagai kepentingan seluruh lapisan masyarakat, dibatasi dengan 3 kriteria, yaitu: Kegiatan yang dilakukan; Selanjutnya dimiliki oleh pemerintah; Serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan.

Ada 14 bidang/kegiatan yang dimasukkan dalam kepentingan umum, antara lain: Jalanan umum; Saluran pembuangan air; RS; Pelabuhan; Untuk kegiatan peribadatan; Pendidikan; Pasar umum; Fasilitas keselamatan umum; Pusat telekomunikasi; Station radio/ TV

Dalam mekanisme pengadaan tanah maka 2 hal yang selalu menjadi masalah; Musyawarah yang tidak pernah tercapai dan Bentuk dan besaran ganti rugi (dibawah standar harga pasar). Batasan musyawara 120 hari, kalo tidak tercapai pemerintah dapat melakukan pencabutan hak atas tanah. Kalo proyeknya masih bias dipindahkan maka hal tsb dilakukan tapi kalo tidak bias dipindahkan maka dilakukan pencabutan hak atas tanah. Dalam hal ini pemilik tanah dapat komplen yang mana uang ganti rugi dititip pada pengadilan.


Pendaftaran Tanah

PP no 24 tahun 1997 keluar karena tidak mencapai target pendaftaran tanah.

Factor yang paling penting dalam melakukan proses pendaftaran tanah INA dalam hal pengukuran antara lain: SM; Dana; Peralatan; waktu; pendaftaran tanah secara sistematis; ada inisiatif pendaftaran dari pemerintah.

Asas publisitas harus ada informasi dari pemerintah jika ada tanah yang terdaftar kepada public.

Pendaftaran tanah secara Sporadis: inisiatif perorangan.

Sertivikat bersifat kuat. Tanah yang sudah didaftar menganut data baik fisik maupun yuridis.


06 - 04 – 2009

PENATAGUNAAN TANAH

Suatu kebijakan yang dilatarbelakangi oleh pentingnya pemilikan dan pemanfaatan tanah (penaatgunaan tanah). Dalam penataan ruang, membagi dalam 3 ruang, yaitu: Ruang angkasa; Ruang daratan; Ruang air.

3 tahapan: Tahap perencanaan; Implementasi (pelaksanaan); Evaluasi

Rencana umum tata ruang (RUTRK), 20- 25 tahun

Zonig : mengkotak- kotakkan tanah sesuai dengan peruntukannya, disesuaikan dengan kondisi fisik tanah. Ex: industry, perumahan, perkantoran.

Kekurangannya: tidak fleksibel. Kelebihannya: lebih tertata.

Penatagunaan tanah menjadi penting karena berkaitan dengan beberapa aspek seperti aspek lingkungan

Contoh penatagunaan tanah yaitu: Konsolidasi (peremajaan pemukiman kumuh / penatagunaan tanah daerah perkantoran); Lahan abadi, lahan berkelanjutan.

Untuk melihat berkelanjutan, maka dilihat dari aspek: Isu lingkungan, Aspek ekonomi dan Social politik.


20 – 04 – 2009

KEWENANGAN NOTARIES/ PPAT DALAM BIDANG PERTANAHAN

Jual beli dalam hukum terbagi ke dalam: Transaksi dan Terang-Terangan.

Dasar peraturan

PP no 10/61 ttg pendaftaran tanah diganti oleh PP no 24/ 97

UU no 4/ 94 ttg hak tanggungan

PP no 37/ 98 ttg peraturan jabatan pembuat akta tanah

UU no 30/ 2004 ttg jabatan notaris

Pengertian/ istilah

PP no 10/ 61 disebutkan sebagai pejabat saja,bahwa yang dimaksud pejabat ialah PPAT. Disebutkan dalam peraturan mentri Negara agraria No 11/ 61 ttg bentuk akta

PPAT disebutkan sebagai pejabat umum berdasarkan UU no 4/96 ttg hak tanggungan bahwa pejabat pembuat akta tanah adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta perpindahan hak atas tanah dan akta pemberian kuasa, pembubaran hak tanggungan menurut perUUan yang berlaku.

Secara khusus keberadaan PPAT diatur dalam PP no 37/ 98 ttg peraturan jabatan PPAT bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta- akta autentik mengenai perbuatan hokum mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

Notaries diangkat/ dilantik oleh mentri hukum dan HAM.

PPAT dilantik oleh kepala badan pertanahan. PPAT adalah pejabat TUN, penyelenggaraan pendaftaran tanah bukan kegiatan dibidang legislative dan yudikatif, maka termaksud dalam kegiatan administrasi Negara, dimana PPAT bertugas melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah. PPAT sementara yaitu seorang yang untuk sementara waktu menjabat sebagai PPAT karena sedang cuti atau diberhentikan sementara waktu .

Tugas pokok dan kewenangan PPAT yaitu: melaksanakan pembuatan akta sebagai bukti telah dilakukan perbuatan hukum mengenai hak atas tanah. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud adalah sbb: Jual beli dan Tukar menukar (terbagi ke dalam Hibah; Inbreng; Pembagian hak bersama; Pemberian HGB/ hak pakai atas tanah)

Tugas PPAT

PPAT diberi kewenangan untuk membuat akta autentik sebagai suatu kewenangan mutlak.Akta autentik adalah suatu akta yang dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum

akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh UU. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa akta itu dibuat, harus punya wewenang untuk membuat akta itu

notaries dan PPAT. Notaries tidak otomatis sebagai PPAT.